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Question-réponse

Qu'est-ce qu'un logement soumis à la loi de 1948 ?

Vérifié le 28/09/2023 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)

Pour être soumis à la loi de 1948, un logement doit être construit avant le 1<Exposant>er</Exposant> septembre 1948 dans certaines communes de plus de 10 000 habitants ou à proximité de ces communes. Le locataire doit être entré dans les lieux avant le 23 décembre 1986.

À savoir

Un logement loué sous le régime de la loi de 1948, puis devenu après le 23 décembre 1986, ne peut pas être reloué sous le régime de la loi de 1948.

Le bail n'est pas obligatoirement écrit. La location peut donc être verbale.

Le contenu du bail n'est pas réglementé.

Les <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=F920">règles d'un bail pour un logement vide du secteur privé</a> peuvent s'appliquer.

Il n'existe pas de durée minimale pour le bail. Tout dépend de la durée convenue entre le propriétaire et le locataire lors de la signature du bail. Le bail à durée indéterminée est autorisé.

Chaque logement soumis à la loi de 1948 est classé dans une <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006483192" target="_blank">catégorie, selon ses équipements et son confort</a>.

La catégorie du logement détermine le montant maximum de loyer que le propriétaire peut exiger de son locataire.

Le classement se fait par logement et non par immeuble. En effet, dans un même immeuble, il peut y avoir des logements de qualités diverses notamment selon leur situation dans celui-ci (niveau, accès...).

À noter

les logements de catégorie I, considérés comme étant de qualité exceptionnelle, ne sont plus soumis au régime de la loi de 1948.

Le propriétaire peut augmenter le loyer une fois par an (on parle de révision annuelle) ou après avoir réalisé des travaux modificatifs.

Les règles sont différentes selon que le logement est ou non dans l'agglomération parisienne (Paris, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000039112629" target="_blank">certaines communes en Seine-et-Marne, Yvelines, Essonne, Val-d'Oise</a>).

Le loyer peut être augmenté au 1<Exposant>er</Exposant> juillet de chaque année.

Le taux d'augmentation applicable est de :

3,49 % à partir du 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2023
2,48 % du 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2022 au 30 juin 2023

À savoir

Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

Pour connaître ce montant maximum, il faut multiplier la <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R16860">surface corrigée</a> du logement par le prix de base au m<Exposant>2</Exposant>.

Le prix de base au m<Exposant>2</Exposant> à utiliser dépend de la <a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006483192" target="_blank">catégorie du logement</a> :

Prix de base au m2 pour un logement régi par la loi de 1948 (agglomération parisienne)
	Prix de base au m² de surface corrigée
<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006483192" target="_blank">Catégorie du logement</a>	Pour chacun des 10 premiers m²	Pour chaque autre m²
II A	<span class="valeur">13,34 €</span>	<span class="valeur">7,92 €</span>
II B	<span class="valeur">9,17 €</span>	<span class="valeur">4,92 €</span>
II C	<span class="valeur">7,03 €</span>	<span class="valeur">3,72 €</span>
III A	<span class="valeur">4,25 €</span>	<span class="valeur">2,25 €</span>
III B	<span class="valeur">2,51 €</span>	<span class="valeur">1,30 €</span>
IV	<span class="valeur">0,26 €</span>	<span class="valeur">0,12 €</span>

Le loyer peut être augmenté au 1<Exposant>er</Exposant> juillet de chaque année.

Le taux d'augmentation applicable est de :

3,49 % à partir du 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2023
2,48 % du 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2022 au 30 juin 2023

À savoir

Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

Prix de base au m2 d'un logement régi par la loi de 1948 (hors agglomération parisienne)
<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006483192" target="_blank">Catégorie du logement</a>	Prix de base au m² de surface corrigée
Pour chacun des 10 premiers m²	Pour chaque autre m²
II A	<span class="valeur">10,52 €</span>	<span class="valeur">6,28 €</span>
II B	<span class="valeur">7,26 €</span>	<span class="valeur">3,95 €</span>
II C	<span class="valeur">5,73 €</span>	<span class="valeur">3,08 €</span>
III A	<span class="valeur">3,36 €</span>	<span class="valeur">1,87 €</span>
III B	<span class="valeur">2,00 €</span>	<span class="valeur">1,04 €</span>
IV	<span class="valeur">0,26 €</span>	<span class="valeur">0,12 €</span>

Le loyer peut être augmenté au 1<Exposant>er</Exposant> juillet de chaque année.

Le taux d'augmentation applicable est de :

3,49 % à partir du 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2023
2,48 % du 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2022 au 30 juin 2023

À savoir

Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

Prix de base au m2 pour un logement régi par la loi de 1948 (agglomération parisienne)
	Prix de base au m² de surface corrigée
<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006483192" target="_blank">Catégorie du logement</a>	Pour chacun des 10 premiers m²	Pour chaque autre m²
II A	<span class="valeur">13,34 €</span>	<span class="valeur">7,92 €</span>
II B	<span class="valeur">9,17 €</span>	<span class="valeur">4,92 €</span>
II C	<span class="valeur">7,03 €</span>	<span class="valeur">3,72 €</span>
III A	<span class="valeur">4,25 €</span>	<span class="valeur">2,25 €</span>
III B	<span class="valeur">2,51 €</span>	<span class="valeur">1,30 €</span>
IV	<span class="valeur">0,26 €</span>	<span class="valeur">0,12 €</span>

Le loyer peut être augmenté au 1<Exposant>er</Exposant> juillet de chaque année.

Le taux d'augmentation applicable est de :

3,49 % à partir du 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2023
2,48 % du 1<Exposant>er</Exposant> juillet 2022 au 30 juin 2023

À savoir

Il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé en catégorie IV.

Mais après cette augmentation, le loyer ne peut pas dépasser un montant maximum.

Prix de base au m2 d'un logement régi par la loi de 1948 (hors agglomération parisienne)
<a href="https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006483192" target="_blank">Catégorie du logement</a>	Prix de base au m² de surface corrigée
Pour chacun des 10 premiers m²	Pour chaque autre m²
II A	<span class="valeur">10,52 €</span>	<span class="valeur">6,28 €</span>
II B	<span class="valeur">7,26 €</span>	<span class="valeur">3,95 €</span>
II C	<span class="valeur">5,73 €</span>	<span class="valeur">3,08 €</span>
III A	<span class="valeur">3,36 €</span>	<span class="valeur">1,87 €</span>
III B	<span class="valeur">2,00 €</span>	<span class="valeur">1,04 €</span>
IV	<span class="valeur">0,26 €</span>	<span class="valeur">0,12 €</span>

Le propriétaire qui veut reprendre le logement peut le faire à <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R59748">l'échéance du bail</a>, à la condition de <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=F929">donner préalablement son congé (préavis) au locataire</a>.

À savoir

Si à l'échéance du bail le propriétaire n'a pas donné son préavis, le locataire a un droit au maintien dans les lieux. Le locataire peut rester dans le logement sans limitation de durée et sans que le propriétaire n'ait à rédiger un nouveau bail.

Le propriétaire peut faire sortir le logement des règles de la loi de 1948 lorsque le logement est de catégorie II B ou II C et que le locataire a des <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=F10039">revenus supérieurs à un montant minium</a>.
Le locataire qui veut quitter définitivement le logement peut le faire à tout moment, à la condition de <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=F1168">donner préalablement son congé (préavis) au propriétaire</a>.

Le bail est <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R60750">résilié</a> automatiquement.

Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :

Soit l'époux ou le partenaire de <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R45368">Pacs</a> du locataire
Soit, jusqu'à leur majorité, les enfants mineurs qui vivent effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
Soit l'<a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R12668">ascendant</a> qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
Soit la personne handicapée qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, à la condition qu'elle reçoit l'une de ces 3 aides (pension de grand invalide de guerre, ou rente d'invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 %, ou allocation versée à toute personne ayant au moins 80 % d'incapacité permanente).

Si plusieurs personnes réclament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c'est le juge qui décidera en tenant compte des intérêts de chacun.

Le juge compétent est le <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=F1783">juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement</a>.

Le bail est <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R60750">résilié</a> automatiquement.

Le logement étant devenu vacant, il ne peut pas être reloué avec les règles de la loi de 1948.

Le bail est <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R60750">résilié</a> automatiquement.

Le droit au maintien dans les lieux sans limitation de durée est transféré aux personnes suivantes :

Soit l'époux ou le partenaire de <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R45368">Pacs</a> du locataire
Soit, jusqu'à leur majorité, les enfants mineurs qui vivent effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
Soit l'<a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R12668">ascendant</a> qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an
Soit la personne handicapée qui vit effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, à la condition qu'elle reçoit l'une de ces 3 aides (pension de grand invalide de guerre, ou rente d'invalide du travail correspondant à une incapacité au moins égale à 80 %, ou allocation versée à toute personne ayant au moins 80 % d'incapacité permanente).

Si plusieurs personnes réclament le transfert du droit au maintien dans les lieux, c'est le juge qui décidera en tenant compte des intérêts de chacun.

Le bail est <a href="https://www.valdereuil.fr/les-services-municipaux/le-guide-de-service-public-fr-particuliers?xml=R60750">résilié</a> automatiquement.

Le logement étant devenu vacant, il ne peut pas être reloué avec les règles de la loi de 1948.

Loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 sur les rapports locatifs
Décret n° 48-1881 du 10 décembre 1948 (annexe)

Liste des communes concernées en Île-de-France
Décret n°48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel

Questions ? Réponses !

Et aussi

Pour en savoir plus

Catégories des logements soumis à la loi de 1948

Legifrance
Communes concernées en Île-de-France

Legifrance

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